Jul 7, 2020

USURA EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Desde hace unos años estamos acostumbrados a oír hablar de usura en los llamados minicréditos, en los préstamos rápidos y, especialmente, en las tarjetas revolving, creyendo que el carácter usurario del tipo de interés sólo puede predicarse en estos productos.

Lamentablemente, nada más lejos de la realidad, pues la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 302/2020, de 15 de junio, declara usuraria y, por tanto, nula una hipoteca. Además, efectúa esa calificación al amparo del artículo 1.2 de la Ley de Usura, precepto que enlaza con el llamado “préstamo falsificado” por el que se pretende sancionar la práctica fraudulenta de remuneración del préstamos de forma encubierta mediante las cantidades no entregadas al prestatario.

Desde hace unos años estamos acostumbrados a oír hablar de usura en los llamados minicréditos, en los préstamos rápidos y, especialmente, en las tarjetas revolving, creyendo que el carácter usurario del tipo de interés sólo puede predicarse en estos productos.

El asunto en cuestión es ciertamente interesante y en él el Alto Tribunal no se fija en el tipo de interés pactado en la escritura para declararlo usurario, sino que tiene en cuenta las concretas y peculiares circunstancias que se dieron en el supuesto enjuiciado. En palabras del propio tribunal, se trata de determinar si concurre el supuesto de que en el contrato se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, por haber retenido el prestamista diversas cantidades que no están debidamente justificadas e identificadas”.

Así, en la sentencia se indica que, si bien el préstamo era de 71.300 euros, el prestatario sólo recibió 58.546, es decir, 12.754 euros menos. Ello se debió a extraños y variados conceptos que, además, no se justificaron, lo que a juicio del Supremo supone un interés encubierto respecto de la cantidad realmente entregada”.

Si además de estos pagos se tiene en cuenta que la vivienda se tasó en 150.000 euros, es decir, más del doble del supuesto principal prestado y que el préstamo tenía un plazo muy breve (6 meses), el Alto Tribual se decanta por declarar usurario el préstamo, a pesar de que el interés fijado en la hipoteca fuese del 9% anual, ya que, si se tienen en cuenta los pagos sin justificar el interés asciende a más del 43%.

La consecuencia del carácter usurario es la nulidad de la hipoteca, lo que conlleva la obligación de devolver únicamente lo realmente recibido y, además, la cancelación registral de la hipoteca, así como del procedimiento de ejecución hipotecario que se había tramitado en el que la ejecutante se había adjudicado el inmueble, de manera que el consumidor tiene un considerable ahorro y puede recuperar su vivienda.

Prácticas como las narradas en la sentencia que comentamos suelen darse en el caso de los llamados “prestamistas particulares”, así que mucho cuidado, como siempre, con quien ofrece dinero rápido para pagar deudas que acucian.

Si cree que ha sufrido un abuso en la contratación de un préstamo hipotecario, no dude en contactar con nosotros.

Josep Campins

Abogado

Despacho de abogados en Palma de Mallorca