Перед покупкой недвижимости очень важно знать, не только цену, но и сумму расходов на покупку?
В этой статье мы сосредоточимся на расходах на приобретение недвижимости. Далее в других статьях мы раскажем о расходах на содержание и продажу. Самый высокие расходы- это расходы на приобретение.
Основные расходы на покупку делятся на пять основных частей:
1- Налоги.
2- Регистрация недвижимости и оформление у Нотариуса.
3- Гестория (оформление документов)
4- Юридические услуги адвоката.
5- Ипотека.
1.- НАЛОГИ
Налоги будут зависеть в большей степени от вида недвижимого имущества, которое вы приобретаете. В этой статье мы приведем несколько примеров: квартира, дом, и гараж.
Налоги, подлежащие уплате при покупке, будут различаться в зависимости от региона, где находится недвижимость. В данном случае мы говорим о Балеарских островах.
А- Налог на Добавленную Стоимость (НДС) и документальное оформление Юридических Актов (AJD):
В случае, если это новая или полностью отремонтированная квартира «первая продажа» (это означает что квартира не использовалась застройщиком, собственником или третьими лицами в период равный или превышающий два года после постройки или капитального ремонта.)
В этом случае вы должны заплатить 10% НДС плюс 1,5% AJD.(2%, если цена покупки превышает 1.000.000€).
Такие же проценты НДС и AJD уплачиваются за парковочное место в гараже (максимально два места) в том случае, когда парковочные места находятся в том же самом здании и фигурируют вместе с квартирой в Реестре собственности и приобретаются в один и тот же день.
В противном случае, то есть, когда это новый гараж и не соблюдаются требования вышеуказанного пункта, взимается НДС в размере 21% и AJD 1,5%.
Следует иметь в виду, что в отношении НДС и AJD, существуют бонусы или сокращения налогов в конкретных случаях. Так что в случае сомнений следует проконсультироваться с экспертом в этой области, потому что он может предположить, сэкономить много денег.
Б- Налог на Передачу Имущества (ITP):
В случае, вторичной или последующих передач (“из вторых рук”), что встречается чаще, необходимо уплачивать ИТП. На Балеарских островах, с 2016 года используется следующая Таблица для его расчета:
Общая стоимость имущества до (евро) | Полная ставка (в евро) | Остаток Стоимости до(евро) | Используемая ставка(%) |
0 | 0 | 400.000 | 8 |
400.000,01 | 32.000 | 200.000 | 9 |
600.000,01 | 50.000 | 400.000 | 10 |
1.000.000,01 | 90.000 | 2.000.000 | 12 |
2.000.000,01 | 210.000 | в дальнейшем | 13 |
Как используется эта Таблица?
Уплачивается 8% за первые 400.000 €, 9% за следующие 200 000 евро, 10% за следующие 400.000 € и 12% за следующие 1.000.000€ и 13% с 2.000.000€ и далее.
Пример: в случае покупки недвижимости из вторых рук по цене от 1.100.000 € взимается 8% за первые 400.000 € = 32.000 €, 9% — за следующие 200.000 € = 18.000 евро, 10% за следующие 400.000 € = 40.000 € и 12% за оставшуюся часть стоимости, в этом случае за 100 000 €) = 12.000 €
ОБЩИЙ РЕЗУЛЬТАТ: 32.000 + 18.000 + 40.000 + 12.000 = 102.000 €.
Какой процент составляет налог от цены его приобретения? 102.000 € / 1.100.000 € = 0,092727. * 100= 9,272727%. То есть вы будете платить 9,27%-общий налог от цены покупки.
Подобным же образом рассчитываются налоги НДС и AJD, в случае, если парковочное место приобретается “из вторых рук”, и является приложением к жилью и зарегистрированы в Реестре собственности вместе (неболее двух мест) применяется вышеуказанное правило.
В противоположном случае, когда не выполняются эти условия, приминяется другая ставка ИТП:
| Общая стоимость имущества до (евро) | Полной ставки (в евро) | Остаток Стоимости до(евро) | Ставке(%) |
| 0 | 0 | 30.000 | 8% |
| 30.000,01 | 2.400 | в дальнейшем | 9% |
Как относится эта Таблица?
Перечисляется 8%, до 30 000 евро и 9% в дальнейшем.
Пример: в случае покупки гараж из вторых рук, не приложение на жилье, по цене от 50 000 евро, вы должны заплатить 8% (за первые 30 000 евро) = 2 400 евро, и 9% с оставшейся части стоимости (в данном случае 20 000 евро) = 1.800 €
ИТОГ: 2.400 + 1.800 = 4.200 €.
Какой процент составляет налог от стоимости? 4.200 € /50.000 € = 0,084. * 100= 8,4%.
То есть вы будете платить 8,4% общий налог цена покупки.
Все эти суммы из пункты 1, рассчитываются от цены, которая фигурирует в договоре. Надо имеет в виду оценку имущества Налоговой инспекцией. В случае, если оценка Налоговой инспекции выше, чем цена в договоре, то с вас могут удержать штраф за это. Вы можете уточнить оценку объекта недвижимости на сайте:
https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx.
Это не всегда плохо, если это ваш случай, проконсультируйтесь у нас и мы объясним причину.
2.- РЕЕСТР СОБСТВЕННОСТИ И НОТАРИАЛЬНАЯ КОНТОРА.
Стоимость обоих может значительно различаться в зависимости от многих факторов (цена недвижимости, количество условий, количество страниц, количество сторон, в случае оформления ипотечного кредита, она будет два раза больше). Обычно цена от 500 до 2.000 евро или немного выше.
Это разница может быть в зависимости от приобретения экономичной квартиры без ипотеки и сложности или приобретением роскошного дома с ипотекой.
3.- ГЕСТОРИЯ (ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ).
Обычно эти услуги стоят от 200 до 600 евро. Необязательно заключать этот контракт, за исключением случаев, когда вы просите ипотечный кредит, так как банк это потребует. Однако даже, если нет ипотечного кредита, настоятельно рекомендуется заключить контракт с Гесторией, если вы не собираетесь оформлять все документы и декларации сами (что не рекомендуется). Контракт с Гесторией избавит вас от головной боли и поможет сэкономить много времени.
4.- АДВОКАТ.
Услуги адвоката тоже необязательны, но в любом случае они облегчат вам процесс покупки: переговоры, предварительный контракт, резервирование, проблемы с обременениями недвижимости в реестре, задолженности по коммунальным расходам собственников, арест (эмбарго) недвижимости, проблемы со стороной продавца. Адвокат поможет вам убедиться, что выполнены все необходимые действия, если недвижимость была арендована и т.д.
Разница между Гесторией и адвокатом в этом случае будет заключаться в том, что Гестория будет совершать необходимие действия по оформлению документов, а адвокат будет заниматься технической и юридической частями, зависимости от вида недвижимости и проблем, которые могут встретиться. Услуги адвоката не только рекомендуются, но и необходимые в проблемных случаях. Многие адвокаты готовы выполнить все необходимые действия по оформлению документов, которые обычно выполняет Гестория.
Расходы (гонорар) на адвоката могут значительно различаться. Это могут быть фиксированные квоты или какой-то процент (%) от цены покупки, обычно максимально это 1%. Надо иметь в виду следующие факторы: предоставляет ли адвокат комплексные услуги, занимается оформление документов (как Гестория), помогает изменить контракт на поставку электричества, обслуживает вас на вашем родном языке, составляет или нет предварительный контракт купли-продажи и т.д.
5.- ИПОТЕКА.
Ваши расходы могут значительно увеличиться в случае, если вы получаете ипотечный кредит на покупку.
Обычно они делятся на:
— 1% комиссионные за открытие ипотеки
-1,2% «AJD» (Налог на документальные юридические акты) за общую ответственность по учрежденной ипотеке: капитал, предполагаемые проценты по кредиту, издержки и юридический расходы
-200-500 евро-обязательные издержки
В зависимости вида недвижимости, банка или фирмы, необходимо оплатить страхование жизни, имущества и т.д. Это приблизительно-1.200 евро в год.
Кроме того надо оплатить расходы на нотариуса, регистрацию в реестре и услуги Гестории (обычно это немного меньше, чем при покупке). Все эти расходы обязательны.
* Все вышеперечисленные расходы обязательные. Однако возможно Агентство по недвижимости (если оно принимает участие в сделке) захочет получить с вас комиссионные. Вы не должны их платить, если это не было оговорено ранее. Комиссионные обычно платит продавец.
Не пугаетесь, если в день подписания договора вы должны будете подготовить чек на имя Агентства на 3-5% + Н.Д.С.(21%), так как несмотря на то, что эти деньги уходят с вашего банковского счета в пользу Агентство, данная сумма будет вычтено из суммы, которую вы должны будете выплатить продавцу.
* Также возможно, что с вас могут пытаться взыскать прибавочную стоимость (plusvalía municipal). По закону это-обязанность продавца. Однако традиционно на Майорке её платил покупатель, но на сегодняшний день почти всегда её платит продавец. Если вы не договорились об этом с продавцом, не платите её. Если продавец это разрешает и это будет записано в купчей (escritura) рассчитайте её, вычтите её из цены и внесите на имя продавца.
Еще один важный момент. Обязательно убедитесь, что недвижимость свободно от обременений в реестре и проживающих, а также что характеристики, указанные в реестре соответствуют тому объекту недвижимости, которые вы посетили. В противном случае вы можете получит неприятный сюрприз, вместо того, чтобы стать владельцами.
О других вещах которые надо имеет в виду, приобретая недвижимость, мы расскажем в другой части нашего блога.
Если у вас есть сомнения, свяжиетсь с нами. Это будет очень рентабельно для вас, не сомневаетесь.
Адвокат.