Новая референтная стоимость, применяемая с 1 января 2022 года, стала очень важным аспектом, который необходимо изучить, когда вы хотите купить недвижимость, и рекомендуется сделать это до подписания любого договора о резервировании, опциона или депозита.
Согласно последним изменениям в законодательстве, налогооблагаемая база для расчета налога, полученного от покупки подержанного имущества (ITP), теперь определяется большей из двух следующих величин: цена покупки и референтная стоимость. Это означает, что у покупателя есть два варианта, когда речь идет об уплате налога на покупку:
- A. Поступить так, как предписывает закон: оплатить большую из двух величин ( референтную стоимость или цену покупки).
- B. Делайте это по стоимости покупки, даже если она ниже референтной стоимости.
Проблема, которая возникает, заключается в том, что во многих случаях мы обнаруживаем, что референтная стоимость выше, чем стоимость покупки (что редко случалось раньше), и это может означать разницу в несколько десятков тысяч евро, когда дело доходит до уплаты налога.
В новой системе администрация устанавливает стоимость на основе цен, заявленных в актах купли-продажи в районе, где находится недвижимость.
Таким образом, проблема с вариантом А, когда базовая стоимость выше цены покупки, заключается в том, что покупатель будет платить трансфертный налог за стоимость, установленную администрацией, а не за цену покупки, что означает чрезвычайные расходы, которые покупатель мог не учесть, если он не проверил новую базовую стоимость до подписания депозита, резервирования или опционного контракта.
В наиболее серьезных случаях, если у покупателя нет достаточных финансовых средств для оплаты разницы, ему придется выбирать между расторжением контракта с экономическими и эмоциональными потерями, которые это влечет за собой (помните, что обычно депозит, цена опциона и резервирования составляет 10% от цены продажи), и выбором варианта B, зная, что администрация инициирует процесс проверки стоимости, и именно покупателю придется защищаться, предоставляя средства для обоснования того, почему референтная стоимость несправедлива и выше стоимости покупки, с вытекающими экономическими затратами на эти процессы, износ неопределенности и риск проиграть апелляцию и заплатить разницу в налоге плюс соответствующие проценты и штрафы, на которые у него может не оказаться денег в будущем.
Мы рекомендуем нашим клиентам, столкнувшимся с этой проблемой, при наличии финансовой возможности платить налог с большей стоимости, как это предусмотрено законом, но в случае, если стоимость покупки ниже референтной стоимости, необходимо провести официальную оценку для целей налогообложения и, если недвижимость находится в плохом состоянии, составить нотариальный акт, подтверждающий это. Если официальная оценка покажет, что референтная стоимость значительно превышает стоимость покупки, то вам придется потребовать от администрации возврата денег. Этот путь хорош тем, что в случае, если администрация не согласится с покупателем, покупатель не будет обязан платить высокие штрафы и проценты.
Следует учитывать, что эта новая референтная стоимость не влияет на личный прирост капитала продавца (IRPF) и что еще не все объекты недвижимости имеют референтную стоимость.
Если вы хотите проверить, затронута ли ваша собственность, вы можете проверить здесь или связаться с нами. Следует учитывать, что эта стоимость обновляется каждый год.
Адвокат