Ene 10, 2019

Opción de compra y devolución del dinero adelantado

En la compra de un inmueble suele ser habitual antes de suscribir el contrato de compraventa, firmar un contrato de opción de compra o un contrato de arras. No voy a entrar ahora a diferenciar uno y otro tipo de contrato, ni a definir las arras, ni a explicar cuándo son penitenciales ni cuándo confirmatorias. Simplemente diré que me refiero a un contrato en el que la parte compradora paga una cantidad de dinero para que la parte vendedora le reserve durante un periodo de tiempo un inmueble y se comprometa a no venderlo mientras esté vigente la opción. Luego, si finalmente la compraventa se lleva a cabo, el dinero abonado se destina al precio final de la compraventa.

En este tipo de contratos se incluye una cláusula como esta o que dice algo similar a esta:

“En el supuesto de que la formalización del contrato de compraventa no se llevase a efecto por causa imputable al comprador, éste perderá la suma entregada renunciando al ejercicio de cualquier reclamación, con correlativo derecho de la vendedora para disponer libremente de la finca, de forma automática y sin necesidad de requerimiento alguno. Si la no formalización del contrato privado de compraventa fuese imputable a ………., ésta devolverá al comprador la cantidad recibida”.

En virtud de esta cláusula, la inmobiliaria/promotora se blinda en caso de que el comprador se eche atrás, por las razones que sean, y finalmente no adquiera la casa,  bien porque no pueda, bien porque no quiera y, por otra, la inmobiliaria/promotora se protege en caso de que sea ella quien, por las razones que sean, no lleve a cabo la venta.

Lamentablemente, el hecho de que se trate de una cláusula tan habitual lleva a muchos a considerar que es una cláusula perfectamente legal, dado que si alguien quiere “reservar” una casa mientras busca financiación, es lógico que la promotora/inmobilaria perciba algo a cambio.

Obviamente, ese pago es perfectamente legal. Ahora bien, lo que determina la nulidad de la cláusula es que la inmobiliaria/promotora, pueda echarse atrás y decidir no vender, por las razones que sean, y que no se vea penalizada por ello, mientras que el comprador se arriesga a perder el depósito avanzado si finalmente no puede o no quiere ejecutar la opción. Es decir, gracias a esta cláusula el empresario simplemente tiene que devolver lo percibido, de manera que no pierde ni un céntimo si la operación se frustra por su culpa.

Se observa, pues, que hay un claro desequilibrio en las obligaciones de las partes y una abrumadora falta de reciprocidad, lo que conlleva la nulidad de la cláusula al amparo del art. 82.1 del Real Decreto Legislativo 1/2017, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (en adelante, TRLCU), que señala que son abusivas las cláusulas no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Hay una total falta de reciprocidad, que, además, sólo beneficia a la parte más fuerte, el empresario, que es, casualmente, quien redacta el contrato y quien impone su firma si los compradores quieren adquirir el inmueble.

Existe falta de reciprocidad porque no se prevé ninguna consecuencia perjudicial para la inmobiliaria/promotora en el caso de que la firma de la compraventa no se lleve a cabo por causas imputables  a la parte vendedora, de manera que no se contempla ningún escenario negativo para la inmobiliaria/promotora ni ninguna penalización si incumple, voluntariamente o no y, en cambio, sí que se prevé una penalización para el consumidor, que se arriesga a perder el dinero adelantado.

Son, asimismo, causa de nulidad de las cláusulas de continua mención el hecho de que se limita o excluye la facultad del consumidor y usuario de resolver el contrato por incumplimiento del empresario (art. 86.5 TRLCU), y que se excluye o limita de forma inadecuada el derecho del consumidor a ser indemnizado en los daños y perjuicios que le sean causados por incumplimiento total o parcial, o cumplimiento defectuoso del empresario (art. 86.1 TRLCU).

Además, el empresario se beneficia con esta cláusula porque elude la aplicación del artículo 1.454 del Código civil, que dice «si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Por ello, podemos solicitar la nulidad de este tipo de cláusulas y, además, exigir que el vendedor pague el doble de lo percibido en concepto de arras.

Así lo reconoce la sentencia de la sección 5ª de la Audiencia Provincial de Baleares, que declara abusiva una cláusula como la que nos ocupa por los motivos que acabamos de apuntar. Esa declaración de nulidad conlleva que la parte vendedora tenga que abonar 5.000 euros a la parte compradora, dado que la vendedora sólo había devuelto los 5.000 euros percibidos como adelanto.

Si va a comprar un inmueble, le aconsejo que consulte antes con un abogado cuáles son sus derechos y que revise con él los documentos que le hagan firmar. En caso de ya haberlos firmado y tener discrepancias con la otra parte, sepa que, en determinados casos, puede reclamar a pesar de lo que disponga el contrato.

Si tiene alguna duda, quedamos a su disposición apara atenderle.

Josep Campins

Abogado

Despacho de abogados en Palma de Mallorca

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