Feb 8, 2016

La importancia de la claridad de las condiciones y comunicaciones relativas a los plazos de ejercicio de los derechos de opción de compra.

De acuerdo a la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2015, las condiciones que afecten al plazo del ejercicio de la opción de compra deben cumplirse por la optante.

En este caso, se pactó un plazo de ejercicio de la opción de tres años desde la firma de contrato, el cual además se firmó en escritura e inscribió en el Registro de la Propiedad. Dentro del plazo de tres años pactado por la partes, se estableció la obligación para la optante de ejercer el derecho de opción en el plazo de treinta días hábiles desde que la concedente le comunicase la obtención de la correspondiente licencia de obras y se hubiera iniciado la ejecución de las mismas.

Dentro del plazo de los tres años de ejercicio de la opción, la concedente notificó a la optante la obtención de la licencia y el inicio de la ejecución de las obras.  A esto contestó la optante dentro del plazo de treinta días hábiles, que según una reunión anterior, las partes habían pactado un aplazamiento para el primer pago de la compra-venta, y solicitaba a la concedente la confirmación de dicha modificación de la cláusula. La concedente envió a la optante cuatro meses después un burofax comunicando a la optante la caducidad del contrato de opción, y solicitando la cancelación registral del contrato de opción, a lo que en el plazo de dos semanas contestó la optante solicitando ejercitar la opción.

Pues bien, la concedente puso una demanda a la optante solicitando la resolución del contrato de opción y la cancelación registral del mismo, reteniendo de esta forma la cantidad abona da por la optante en concepto de prima de la opción y obtuvo  por parte del Juzgado de Primera Instancia una Sentencia a su favor.

 La optante recurrió a la Audiencia solicitando que el contrato se considerase válido y por consiguiente obligar a la concedente al otorgamiento de la escritura de compra-venta, o bien, subsidiariamente a dar por resuelto el contrato de opción y obligar a la concedente a abona a la optante el doble de la prima de la opción.

Sorprendentemente la Audiencia no aceptó el ejercicio de la opción, pero sí condenó a la concedente a devolver la prima abonada por la concedente más otra cantidad igual en concepto de cláusula penal pactada. La Audiencia consideró que la optante no ejercitó el derecho de opción hasta  seis meses después del requerimiento por parte de la concedente y por consiguiente la que hubo incumplido el contrato de opción fue la concedente.

Pues bien, el Tribunal Supremo  dictó Sentencia  en la que anulaba la Sentencia de la Audiencia Provincial y mantenía la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, teniendo en cuenta que el ejercicio de la opción se debería haber cumplido en el plazo de los treinta días desde que la concedente comunicó a la optante la obtención de la correspondiente licencia de obras y hubiera iniciado las mismas.

En conclusión, es muy importante que queden muy claras por ambas partes las cláusulas que afecten al plazo para el ejercicio de la opción de compra, ya que en muchos casos se introducen cláusulas que hacen variar el plazo, ampliándolo o reduciéndolo, ya sea a la espera de recibir una licencia, o de realizar unas obras, o de recibir algún documento, etc.

Todo ello puede suponer perder cantidades muy elevadas en concepto de prima de opción, o estar obligado a devolver el doble. Mientras tanto, normalmente también se producirá un situación de bloqueo del inmueble, no pudiendo la concedente disponer del mismo hasta que se resuelva la cuestión,  que en este caso han sido cinco años aproximadamente.

Link a la Sentencia del Tribunal Supremo. 

Alonso Montis Forteza.

Abogado.

Despacho de abogados en Palma de Mallorca