En el presente artículo vamos a ver cuáles son los impuestos que se tienen que pagar y cuáles son los aspectos más importantes que hay que tener en cuenta.
Los impuestos que tiene que pagar una persona son tres: El IRPF, el IBI y la Plusvalía Municipal.
IRPF (IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS)
Si vendes tu propiedad, bien inmueble, ya sea una vivienda, local o garaje, obtendrás una ganancia o pérdida patrimonial que se determinará por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión. Esta alteración patrimonial ya sea positiva o negativa hay que declararla.
En caso de que lo que se venda sea la vivienda habitual, esta puede quedar exenta en algunos casos.
Aquí la ganancia se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
En caso de venta de un inmueble el valor de adquisición estará formado por el importe real de adquisición, más el coste que pueda haber de las inversiones y mejoras (sin computar los gastos dirigidos a la conservación y reparación), sumando también el importe de los gastos de venta (notario, registro, comisiones…) y también los tributos que se han pagado con motivo en la adquisición ( ITP, AJD, ISD…) y finalmente excluyendo los intereses. A todo esto, hay que tener también en cuenta en su caso las amortizaciones.
Una vez obtenido un resultado positivo, este se deberá multiplicar por el tipo impositivo aplicable según el tramo que haya resultado.
El valor de transmisión está formado por el importe real restando el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión realizada.
Esta ganancia se paga al año siguiente de la venta en la campaña del IRPF.
IRPF NO RESIDENTES
En este caso el adquirente, ya sea residente o no, ingresará el 3% de la contraprestación acordada como pago a cuenta del vendedor no residente o que no tenga establecimiento permanente en España, correspondiente a la ganancia generada, derivada de la transmisión.
En este caso hay que presentar en el plazo de 1 mes el modelo 211, mismo que se entregará al vendedor para que deducir la retención de la cuota tributaria resultante de la declaración de la ganancia. Si la retención es superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso.
El porcentaje que pagará un no residente del beneficio obtenido será del 19%, mientras que un residente pagará 19% en IRPF por los primeros 6000 Euros, al 21% por la base entre 6.000 y 50.000, al 23% de 50.000 a 200.000, al 27% de 200.000 a 300.000, y al 28% de 300.000 en adelante.
PLUSVALÍA MUNICIPAL
El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, (IIVTNU), es un impuesto de carácter local y directo.
Este impuesto grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana y se ponga de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
Este impuesto se devenga en el momento en que se produce la venta en este caso y el plazo para pagar el mismo es de 30 días hábiles.
Este impuesto depende de la regulación de cada municipio de forma que encontraremos diferentes tipos de gravamen y diferentes beneficios fiscales, pudiendo elegir el método por el que se quiere liquidar, ya sea el real ( que tiene en cuenta el incremento real producido) o el método objetivo. Hay que tener en cuenta que el método objetivo ha aumentado mucho a partir del 1 de enero de 2023 ya que el coeficiente que se aplica para hacer el cálculo ha subido hasta un 50% en algunos tramos.
IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES ( IBI)
Se trata de una carga municipal que grava el valor de los inmuebles en función de su naturaleza catastral.
A pesar de que el pago de este impuesto se divide en cuotas, su pago es anual de forma que en una compraventa el que está obligado a pagar es el que es propietario el primer día del año (que es cuando se devenga el impuesto) si bien este podrá reclamar la parte proporcional al comprador a menos que se haya pactado otra cosa distinta.
Por eso es importante que el vendedor y comprador paguen la parte proporcional del año, por medio de acuerdo entre las partes.
Estos son algunos de los aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de vender una propiedad. Nosotros estamos a vuestra disposición para asesorarlos en todo.