El nuevo valor de referencia, aplicable desde el 1 de enero de 2022, se ha convertido en un punto muy importante a revisar cuando se quiere comprar un inmueble y se recomienda hacerlo antes de firmar ningún contrato de reserva, opción o arras.
De acuerdo a la reciente modificación legal, la base imponible para calcular el impuesto derivado de la compra de un inmueble de segunda mano (ITP) ahora está determinada por el valor superior entre los dos siguientes: el precio de adquisición y el valor de referencia. Esto supone que el comprador tiene dos opciones a la hora de liquidar el impuesto por la compra:
- Hacerlo como dice la ley: pagando por el valor superior de los dos (el de referencia o el de compra).
- Hacerlo por el valor de compra, aunque este sea inferior al de referencia.
El problema que está surgiendo es que en muchas ocasiones nos encontramos que el valor de referencia es superior al valor de compra (cosa que antes rara vez ocurría) y esto podría suponer una diferencia a la hora de liquidar el impuesto en varias decenas de miles de euros.
Con el nuevo sistema la administración fija el valor en base a los precios declarados en las escrituras de compra realizadas en la zona donde se encuentre el inmueble.
Así pues el problema que presenta la opción A, cuando el valor de referencia es superior al de compra, es que el comprador estará abonando el impuesto de Transmisiones Patrimoniales por un valor fijado por la administración y no por el de compra, suponiendo esto un gasto extraordinario que podría no haber tenido en cuenta el comprador si no revisó el nuevo valor de referencia con anterioridad a la firma del contrato de arras, reserva u opción.
En los supuestos más graves, si el comprador no tiene el financiación suficiente para abonar la diferencia, tendrá que elegir entre desistir del contrato, con la pérdida económica y emocional que ello conlleva (recordamos que normalmente el precio de arras, opción y reserva es del 10% del precio de venta), o bien optar por la opción B, sabiendo que la administración iniciará un proceso de comprobación de valores y será el comprador que tendrá que defenderse aportando los medios para justificar por qué el valor de referencia es injusto y superior al valor de compra, con el consiguiente coste económico de estos procesos, el desgaste de la incertidumbre y el riesgo a perder el recurso y deber abonar la diferencia del impuesto más los intereses y las sanciones oportunas, los cuales quizás tampoco tendrá dinero para pagar en el futuro.
Lo que nosotros recomendamos a nuestros clientes que se encuentran con este problema es que siempre que se pueda financieramente abonen el impuesto por el valor superior tal y como dice la ley pero que en el supuesto de que el valor de compra sea inferior al de referencia, procedan a realizar una tasación oficial a efectos tributarios y si el inmueble está en mal estado, un acta notarial para poder demostrarlo. Si de la tasación oficial resulta que el valor de referencia es notablemente más elevado que el de compra, entonces habrá que solicitar la devolución a la administración. Lo bueno de esta vía es que en el supuesto de que la administración no diera la razón al comprador, este no se vería obligado a pagar las elevadas multas e intereses.
Hay que tener en cuenta que este nuevo valor de referencia no afecta a la ganancia patrimonial personal del vendedor (IRPF) y que no todos los inmuebles disponen aún del valor de referencia.
Si quieres consultar si tu inmueble está afectado, puedes consultarlo aquí o contactándonos. Hay que tener en cuenta que este valor se renueva cada año.
Abogado.