Das Gesetz über städtische Mietverträge (im Folgenden LAU) legt grundsätzlich fest, dass die Parteien vereinbaren können, dass die allgemeinen Kosten für die ordnungsgemäße Instandhaltung der Immobilie, die nicht individualisiert werden können und die der Wohnung und ihrem Zubehör entsprechen, vom Mieter zu tragen sind. Ebenso werden die Kosten für die Gebäude, die sich in einer Eigentümergemeinschaft befinden, entsprechend der Beteiligungsquote übernommen.
Dabei handelt es sich vor allem um die Wasserkosten (manchmal auch Heizung, Warmwasser und seltener Strom), die in vielen Altbauten (vor 1998) in Spanien und auf Mallorca sehr verbreitet sind.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Energieeffizienzrichtlinie 21/27/EU den Einbau von individuellen Zählern vorschreibt, da dies eine Gesamteinsparung von etwa 25% des Verbrauchs bedeutet.
Aber was passiert, wenn diese Ausgaben ursprünglich Teil der Gemeinschaftskosten waren und als solche gezahlt wurden und erst später individualisiert wurden? Kann der Vermieter dich zwingen, sie zu zahlen?
In Artikel 20.3 heißt es eindeutig: „Die Kosten für Dienstleistungen des Mietobjekts, die durch Messgeräte individualisiert werden, sind in jedem Fall vom Mieter zu zahlen“.
Was passiert, wenn vor der Individualisierung vereinbart wurde, dass eine Dienstleistung vom Vermieter bezahlt werden sollte, und der Vermieter nach der Individualisierung verlangt, dass der Mieter dafür zahlt?
Wenn ursprünglich schriftlich vereinbart wurde, dass diese Kosten im Falle einer Individualisierung vom Vermieter zu tragen sind, kann der Mieter nicht zur Zahlung dieser Kosten aufgefordert werden, und dem Mieter kann auch nicht aufgrund der Nichtzahlung dieser Kosten gekündigt werden. Wenn jedoch keine schriftliche Vereinbarung vorliegt und der Vermieter für diese Dienstleistung aufkommen müsste, hätten wir es mit einer ungerechtfertigten Bereicherung und einem Rechtsmissbrauch seitens des Mieters zu tun, was unser Rechtssystem nicht tolerieren würde, da es sich hierbei um Ausgaben handelt, die mit einem vom Mieter selbst getätigten Verbrauch zusammenhängen, und es logischerweise Sache des Mieters wäre, dafür aufzukommen.
Die logische Lösung wäre hier, einen Mittelweg zu finden, so dass die Gemeinschafts-/Mietkosten um einen proportionalen Anteil reduziert werden müssten. Vor allem, wenn der Vertrag nicht vorsieht, dass diese Kosten individualisiert werden können und dass der Mieter sie dann zahlen muss, ohne Anspruch auf eine Mietminderung zu haben.