Mrz 25, 2020

MIETVERTRÄGE UND CORONAVIRUS

Das Ende des Monats nähert sich, und viele fragen sich, ob die Miete angesichts der Situation, in der wir wegen COVID-19 leben, gezahlt werden muss, entweder für das Haus oder gemieteten Geschäftsräume.

Außerdem fragen sich viele Vermieter, die bereits von Ihren Mietern angesprochen wurden, um eine Lösung zu finden, ob sie Anspruch auf die gesamte Miete haben oder sie verpflichtet sind, irgendwelche Ermäßigung vorzunehmen oder sogar die Miete zu erlassen.

Es herrscht sogar der Glaube, dass die Mietverträge ausgesetzt sind und die Mieter deswegen ihre Zahlungsverpflichtung nicht erfüllen müssen, bis sich diese Situation geändert hat.

Zurzeit ist eine konkrete Antwort darauf unmöglich und jeder konkrete Fall wird zu prüfen sein. Das ist nicht dasselbe, ein Lokal, das geschlossen werden muss, weil die Regierung seine Geschäftstätigkeit verboten hat, oder ein Lokal, wo andere Tätigkeiten noch erlaubt sind, trotz sie weniger Geld verdienen.Ebenso ist es nicht dasselbe, wenn eine Familie die Miete nicht zahlen kann, da alle ihre Mitglieder aufgrund der heutigen Krise ihren Arbeitsplatz verloren haben oder ihr Geschäft schließen mussten, wie eine andere, die ihren Arbeitsplatz behält, auch wenn Sie eine unsichere Zukunft in der Familienwirtschaft voraussetzt. Es ist nicht dasselbe, dass der Vermieter eine Privatperson ist, die die Miete braucht, oder eine juristische Person, die eine große Halterin wie eine Bank oder ein Investmentfonds ist. Die Kasuistik ist also unendlich, und eine Antwort kann nicht verallgemeinert werden. Darüber hinaus müssen wir auch sehen, wie lange diese Situation der Betriebsschließungen und Einschließungen andauert. Deshalb besteht der Rat darin, daß zwischen den Parteien eine Einigung erzielt wird.

Die Tatsache, dass der Königliche Dekret 463/2020 am vergangenen Samstag, den 14. März, verabschiedet wurde, der den Alarmzustand ausrief, was die Zwangsschließung fast aller Geschäfte und die Einschränkung der Bewegungsfreiheit der Bürgerinnen und Bürger in ihren Häusern bedeutete, bedeutet nicht per se, dass die Mietverträge auf Eis gelegt worden sind. Dieser Königliche Dekret sieht das nicht vor und die bisher von der Regierung genehmigten Regelungen sehen kein Moratorium für die Vermietung vor, sodass zuerst einmal klar sein muss, dass die Verträge in vollem Umfang in Kraft bleiben und mit den darin getroffenen Vereinbarung in Einklang stehen müssen.

Daher sollten wir als Ausgangspunkt darauf hinweisen, dass der Vertrag noch in Kraft bleibt, und somit die Verpflichtung zur Zahlung der Miete und der anderen Beträge, zu denen sich der Mieter verpflichtet hat (Strom, Wasser usw.), aufrechterhalten wird.

Daher empfehle ich nicht, die Zahlung einseitig und ohne Zustimmung des Eigentümers/Vermieters einzustellen. Es ist ratsam, dass die Vertragsparteien eine Einigung erzielen, in der die konkreten Umstände jedes einzelnen Falles berücksichtigt werden. Jede Vereinbarung kann vorsehen, dass die Miete erlassen, die Höhe der Miete gekürzt wird, die Mietzahlung verschoben wird, die Zahlung in Bruchteil aufgeteilt wird, usw.

Diese Vereinbarungen können auch die Zahlung von Lieferungen, Steuern, Gemeinschaftsausgaben usw. umfassen.

Ich empfehle dringend, dass diese Abkommen schriftlich umgesetzt werden und dass sehr genau festgelegt wird, was vereinbart wird, von wann bis wann. Angesichts der Bedeutung dessen, was unterzeichnet wird, empfehle ich daher, dass diese Vereinbarung von einem Anwalt verfasst wird.

Folgen der Nichtzahlung:

Obwohl der Eigentümer mit der aktuellen Gesetzgebung die Räumung seines Mieters auffordern kann, wenn dieser eine einzige Monatszahlung nicht geleistet hat, bleibt angesichts der außergewöhnlichen Situation, in der wir leben, die Reaktion der Gerichte auf die Zwangsräumung wegen Nichtzahlung der Miete, die aus der Coronavirus- Krise resultieren, d. h. der Nichtzahlungen, der ab dem kommenden Monat April anfallenden Miete, abzuwarten.

Wir stehen vor einer Krise, die praktisch alle Wirtschaftstätigkeit gelähmt hat, von der wir nicht wissen, wie lange sie andauern wird, und die nicht nur Spanien betrifft, sondern deren Auswirkungen sich auf die ganze Welt erstrecken. Angesichts der mehr als wahrscheinlichen Behauptung der Pächter der Rebus sic stantibus-Klausel, ein Aphorismus, der uns heute kaum bekannt ist, der aber am Ende sehr vertraut sein wird, da er in einer Vielzahl von Klagen, die nach dieser Krise eingeleitet werden, behauptet wird, werden die Richter ihm mit großer Wahrscheinlichkeit  anwenden.

Es ist sehr gewagt, vorherzusagen, wie die Gerichte Ansprüche wegen Nichtzahlung der Miete regeln werden. Meiner Meinung nach ist es sehr wahrscheinlich, dass sie die gegenwärtige Gesetzgebung lockern werden und dass viel mehr als ein Zahlungsverzug erforderlich sein wird, um dem Vertrag zu kündigen und der Freigabe des Pächters zuzustimmen.

Außerdem ist es durchaus möglich, dass sie sich dafür entscheiden werden, nicht die Zahlung aller geforderten Schulden zu verlangen, obwohl dies, ich betone, nur Vermutungen des Autors dieses Schreiben sind, da wir die endgültige Entscheidung der Gerichte abwarten müssen, die hoffentlich die Dauer dieser Krise, die Auswirkungen auf die Wirtschaft und, natürlich, die Umstände jedes einzelnen Falles bewerten werden.

Das ist eine völlig neue Situation und daher wissen wir nicht , wie die Gerichte damit umgehen werden, aber wenn man bedenkt, dass Artikel 3.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs besagt, dass die Vorschriften. Gemäß der sozialen Realität der Zeit, in der sie anzuwenden sind, gelten, werden die Richter, bevor sie eine Familie aus ihrer Wohnung werfen oder ein Unternehmen, das immer gezahlt hat, zwangsweise vertreiben, vermutlich beurteilen, ob diese Nichtzahlung aufgrund der Beschränkung und Schließung von Unternehmen erfolgt ist. Diese Nichtzahlungen, die sich der Kontrolle des Mieters entziehen, werden hoffentlich nicht durch die Räumung bestraft.

Was die unbezahlte Miete betrifft, so ist es unmöglich, die Reaktion der Richter vorherzusagen. Es kann sein, dass sie einen hohen Prozentsatz einer Partie von allen Zahlungen freistellen werden, dass sie die Zahlung aller fälligen Beträge verurteilen werden. Es wird sich zeigen, ob die Richter die Rebus sic stantibus-Klausel für anwendbar halten, und wenn sie es tun, welche Wirkungen sie daraus ableiten.

Angesichts des ungewissen Ergebnisses eines Gerichtsverfahrens für beide Parteien, mit den die finanziellen Kosten und der emotionale Stress verbunden sind, empfehle ich daher,  zu einer Einigung zu kommen.

Wenn Sie Fragen haben oder weitere Informationen benötigen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

Herr Rechtsanwalt Josep Campins

Despacho de abogados en Palma de Mallorca