Der neue Referenzwert, der ab dem 1. Januar 2022 gilt, ist zu einem sehr wichtigen Punkt geworden, den man überprüfen sollte, wenn man eine Immobilie kaufen möchte, und es wird empfohlen, dies zu tun, bevor man einen Reservierungs-, Options- oder Anzahlungsvertrag unterzeichnet.
Nach der neuen Gesetzesänderung wird die Steuerbemessungsgrundlage für die Berechnung der Steuer auf den Erwerb einer Gebrauchtimmobilie (ITP) nun durch den höheren der beiden folgenden Werte bestimmt: den Kaufpreis und den Referenzwert. Das bedeutet, dass der Käufer zwei Möglichkeiten hat, die Erwerbssteuer zu zahlen:
- So wie es das Gesetz vorschreibt: für den höheren der beiden Werte (den Referenzwert oder den Kaufpreis) zahlen.
- Tun Sie dies für den Einkaufswert, auch wenn dieser niedriger ist als der Referenzwert.
Das Problem besteht darin, dass wir in vielen Fällen feststellen, dass der Referenzwert höher ist als der Kaufwert (was bisher nur selten vorkam), was bei der Zahlung der Steuer einen Unterschied von mehreren zehntausend Euro bedeuten kann.
Mit dem neuen System legt die Verwaltung den Wert auf der Grundlage der in den Kaufverträgen angegebenen Preise in dem Gebiet fest, in dem sich die Immobilie befindet.
Wenn der Referenzwert höher ist als der Kaufpreis, besteht das Problem bei Option A darin, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer für einen von der Verwaltung festgelegten Wert und nicht für den Kaufpreis zahlt, was eine außerordentliche Ausgabe bedeutet, die der Käufer möglicherweise nicht berücksichtigt hat, wenn er den neuen Referenzwert vor der Unterzeichnung des Anzahlungs-, Reservierungs- oder Optionsvertrags nicht überprüft hat.
In den schwerwiegendsten Fällen, wenn der Käufer nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, um den Differenzbetrag zu zahlen, muss er sich entscheiden, ob er vom Vertrag zurücktritt und damit den wirtschaftlichen und emotionalen Verlust in Kauf nimmt (es sei daran erinnert, dass die Anzahlung, die Option und der Reservierungspreis in der Regel 10 % des Verkaufspreises betragen), oder ob er sich für die Option B entscheidet, in dem Wissen, dass die Verwaltung ein Verfahren zur Überprüfung des Wertes einleiten wird und es der Käufer sein wird, der sich verteidigen muss, indem er die Mittel bereitstellt, um zu begründen, warum der Referenzwert ungerechtfertigt und höher als der Kaufwert ist, mit den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Kosten dieser Verfahren, der Abnutzung der Ungewissheit und dem Risiko, den Rechtsbehelf zu verlieren und die Steuerdifferenz zuzüglich der entsprechenden Zinsen und Strafen zahlen zu müssen, für die er möglicherweise auch in Zukunft nicht das Geld hat.
Unseren Kunden, die mit diesem Problem konfrontiert sind, empfehlen wir, wann immer es finanziell möglich ist, die Steuer auf den höheren Wert zu zahlen, wie es das Gesetz vorsieht. Sollte der Kaufwert jedoch unter dem Referenzwert liegen, sollten sie eine offizielle Bewertung zu Steuerzwecken vornehmen lassen und, falls die Immobilie in schlechtem Zustand ist, eine notarielle Urkunde ausstellen lassen, um dies zu beweisen. Ergibt die offizielle Bewertung, dass der Referenzwert deutlich höher ist als der Kaufwert, müssen Sie bei der Verwaltung eine Rückerstattung beantragen. Das Gute an diesem Weg ist, dass der Käufer nicht verpflichtet ist, die hohen Bußgelder und Zinsen zu zahlen, falls die Verwaltung dem Käufer nicht zustimmt.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieser neue Referenzwert keine Auswirkungen auf den persönlichen Kapitalgewinn des Verkäufers (IRPF) hat und dass noch nicht alle Immobilien den Referenzwert haben.
Wenn Sie prüfen möchten, ob Ihre Immobilie betroffen ist, können Sie hier nachsehen oder uns kontaktieren. Es ist zu berücksichtigen, dass dieser Wert jedes Jahr erneuert wird.
Rechtsanwalt