Wer auf Mallorca und den Nachbarinseln eine illegale Mieterhöhung vom Vermieter bekommt, hat Rechte. Doch Verhandeln kann manchmal eine bessere Lösung sein als ein Umzug.
Ihre Rechte bei Mieterhöhungen
Wann und wie oft dürfen Vermieter die Miete anpassen? Und um wie viel Prozent dürfen sie diese erhöhen? MM erklärt die Rechtslage in Spanien und sprach zudem mit einem Fachanwalt.
Von Melike Yasaroglu
Es war ein kleiner Schockmoment für Anne S. (Name von der Redaktion geändert): Ihr Vermieter teilte ihr mit, die Miete um nur zehn Euro zu erhöhen, sondern forderte diese auch noch rückwirkend für die Monate ab. Welche Rechte Mieter in Spanien haben, weiß Alonso Montis Forteza, der sich in der Anwaltsgesellschaft de Armas auf Mietrecht spezialisiert hat.
Grundsätzlich darf die Miete einmal im Jahr, zum Jahrestag des Mietvertrags, angepasst werden – allerdings nur, wenn dies auch im Mietvertrag festgehalten ist. Wenn nicht, ist eine Erhöhung nicht zulässig, so der Fachanwalt.
In dem MM-Fallbeispiel muss Anne S. die rückwirkende Mieterhöhung also nicht zahlen. „Denn nie nachträglich auf die in dem Monat, auf der Abrechnung zu erfolgen. Fordert der Vermieter mehr, muss die Anpassung ausdrücklich vom Mieter anerkannt werden“, so Montis.
Wie hoch der neue Mietpreis sein darf, hängt nach der aktuell geltenden Regelung von der Inflation ab, wenn der Vertrag es gestattet. Wurde er vor dem 15. März 2022 unterzeichnet, dann erfolgt die Anpassung anhand des IPC, des Verbraucher-Preisindexes„, erklärt der Rechtsexperte anhand eines Beispiels:
„Wird eine Miete im Januar 2022 auf 1200 Euro festgelegt, darf sie im folgenden Jahr höchstens 3,00 Euro erhöht werden.“
Ist der Mietvertrag erst nach dem 15. März 2022 abgeschlossen worden, gelten andere Regeln. In diesem Fall muss der Preisanpassung die „moderne“ Wohnungsindexierung für Neubauwohnungen oder die Kaufindexierung der Administración de Vivienda angewandt werden – sprich, die Mieterhöhung kann in diesem Fall auf die Mietzinsen von 2021 bis 2022 Bezug nehmen, in diesem Fall 2,76 Prozent.
Auch bei Lang- und Kurzzeitmietverträgen gibt es verschiedene Richtlinien. Die beiden Formen grenzen sich vor allem dadurch voneinander ab, ab welchem Zeitpunkt ein Grundmietvertrag angewendet wird. Bei langfristigen Verträgen gilt die spanische Gesetzgebung. Der kurzfristige Mietvertrag entspricht dagegen nicht den spanischen (LAU) und kann je nach vertraglichen Details, unter bestimmten Voraussetzungen „analog“ gegen die LAU verstoßen.
„Eine illegale Mieterhöhung muss man nicht hinnehmen, man kann verhandeln.“
Rechtsanwalt Alonso Montis Forteza sieht im Gegensatz zu Deutschland hier nur geringe Klage-Chancen für Mieter.
Er empfiehlt, bei einer Erhöhung zu verhandeln, statt diese vor einem spanischen Gericht anzufechten, denn hier seien die Mieterrechte weitaus weniger stark ausgeprägt als in Deutschland.
In den wichtigsten Details unterscheidet sich das spanische Mietrecht von dem deutschen vor allem darin, dass in Spanien alle Rechte und Pflichten im Mietvertrag klar geregelt sein müssen. Sollte ein Vermieter kein Kündigung eingereicht wird.
Das bedeutet, wenn ein Vertrag erst nach drei Monaten verlängert und mit einer neuen Miete beginnt, kann der Mietpreis neu festgelegt werden. Wenn er nicht geändert werden muss, dann gilt der neue Mietvertrag.
Für die Berechnung einer zulässigen Mietpreiserhöhung ist die CPI-Rate von Januar des Vorjahres entscheidend, so Montis.
„Wer als Mieter mit einer Mietpreiserhöhung nicht einverstanden ist, sollte sich an einen spanischen Rechtsberater wenden, aber auch direkt mit dem Vermieter verhandeln“, rät Montis.
„Oftmals kann eine einvernehmliche Lösung gefunden werden, bevor es zu rechtlichen Schritten kommt, die aufwändig und teuer sein können.“