1- Sind alle Bedingungen des Vertrages gültig?
Die Vermietung einer Immobilie für lange Zeit ist gesetzlich geregelt und dies gilt zwingend, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Alle Bedingungen, die dem Gesetz widersprechen, sind nicht gültig. Das Gesetz erlaubt Ihnen, einige Bedingungen zu verhandeln, aber nicht alle, insbesondere nicht die wichtigsten.
Dies ist nicht der Fall bei Mietverträgen für Gewerberäume, kurzfristige Mietverträgen oder Mietverträgen für Wohnungen, die nach dem 6. März 2019 abgeschlossen wurden, wenn die Immobilie mehr als 300 bebaute Quadratmeter hat oder die Miete mehr als 5.225 Euro pro Monat (im Jahr 2021) beträgt.
2- Wie lange ist die Mindestvertragslaufzeit?
Wenn der Vertrag keine Laufzeit vorsieht, gilt er für ein Jahr.
Am häufigsten wird der Vertrag für die Dauer eines Jahres abgeschlossen. In diesem Fall kann der Mieter bis zu 5 Jahren bleiben, wenn der Vertrag ab dem 6. März 2019 unterzeichnet wurde. Diese Frist beträgt 7 Jahre, wenn der Vertrag nach diesem Datum unterzeichnet wurde und der Eigentümer eine juristische Person ist. Wenn der Vertrag zwischen dem 6. Juni 2013 und dem 6. März 2019 unterzeichnet wurde, beträgt die Frist 3 Jahre und es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer eine natürliche oder juristische Person ist.
Es gibt einige Ausnahmen dafür, und zwar, wenn der Eigentümer die Immobilie für sich oder seine Familie benötigt und dies im Vertrag vermerkt ist.
Nach Ablauf der Laufzeit verlängert sich der Vertrag um ein Jahr und so weiter bis zu 3 weiteren Jahren, wenn nicht der Eigentümer mit einer Frist von 4 Monaten oder der Mieter mit einer Frist von 1 Monat die Miete kündigt.
Nach Ablauf der oben genannten Fristen wird der Vertrag Monat für Monat oder Jahr für Jahr verlängert, je nachdem, wie die Miete bezahlt wird.
3- Wann kann ich den Mietvertrag kündigen?
Der Mieter kann den Mietvertrag erst nach Ablauf der ersten 6 Monatsmieten kündigen. Diese Kündigung muss an den Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen vor der Rückgabe der Schlüssel mitgeteilt werden. Wir empfehlen immer die Kündigung schriftlich mitzuteilen.
Die einzige Strafe, die der Eigentümer verlangen kann, ist eine Miete für jedes Jahr, das noch nicht erfüllt ist (entsprechend der im Vertrag vereinbarten Laufzeit) und solange diese Strafe im Vertrag steht. z.B.: Sie unterschreiben einen Mietvertrag für 4 Jahre. Die monatliche Miete beträgt 1000 €. Sie kündigen den Vertrag im neunten Monat erstes Jahres. Falls diese Strafe Bedingung im Vertrag vereinbart wurde, müssen Sie 3,25 Miete= 3.250 Euro bezahlen
4- Wie viel Kaution muss ich bezahlen?
Die normale Kaution beträgt eine Monatsmiete, bei Langzeitvermietungen können jedoch maximal zwei Monatsmiete als Kaution verlangt werden. Wenn der Vermieter mehr Kaution oder Garantien (z.B. die Zahlung einer Mieterversicherung) verlangt, verstößt dies gegen das Gesetz.
5- Kann ich die Kaution mit der letzten Miete verrechnen?
Es ist nicht korrekt, die Kaution mit dem letzten Monat oder den letzten zwei Monaten der Miete zu verrechnen, aber es ist sehr üblich, dies zu tun. Wenn eine gute Beziehung zwischen den Parteien besteht, ist es möglich, dass der Eigentümer es akzeptiert. Wenn ein schlechtes Verhältnis besteht, ist es manchmal ratsam, dies zu tun, wenn Sie befürchten, dass der Vermieter Ihre Kaution aus irgendwelchen unfairen Gründen nicht zurückzahlen wird.
6- Was ist der Unterschied zwischen einem kurzfristigen Mietvertrag und einem langfristigen Mietvertrag?
Der kurzfristige Mietvertrag wird für kurze Zeiträume abgeschlossen, in der Regel zwischen 2 und 11 Monaten, und es wird erklärt, warum er kurzfristig ist. (s. Frage 1, Absatz 2).
Es ist üblich, dass manchmal Immobilienmakler oder Eigentümer wollen, dass nicht Residenten einen kurzfristig Mietvertrag unterschreiben, obwohl die Immobilie ihre gewöhnlicher Wohnsitz werden soll.
Sie sollten versuchen, die Unterzeichnung dieser Verträge zu vermeiden, da sie zu Problemen führen können, insbesondere wenn die Vertragsbedingungen stark von den gesetzlich festgelegten abweichen.
7- Brauche ich eine Versicherung?
Sie ist notwendig, wenn der Vertrag dies vorsieht. In jedem Fall ist es ratsam, eine Haftpflichtversicherung abzuschliessen.
8- Könnte der Strom abgestellt werden, wenn ich nicht zahle?
Nein, es ist nicht zulässig. Der Eigentümer darf die Versorgungen nicht abstellen. Es ist legal, dass der Eigentümer Sie dazu verpflichtet, an Ihren Namen die Versorgungsverträge zu wechseln, wenn der Vertrag dies vorsieht.
9- Muss ich Gemeinschaftsgebühren und Steuern zahlen?
Es kommt darauf an, ob es im Vertrag angegeben ist oder nicht. Solange keine außergewöhnlichen Aufwendungen wie z.B. Bauarbeiten oder Entschädigungszahlungen im Gebäude anfallen, ist es normal, dass der Mieter die Gemeinschaftsgebühren zahlt (“gastos de comunidad”). Normalerweise wird die Müllsteuer von dem Mieter bezahlt, aber nicht die Grundsteuer. Das heißt, es ist richtig, die Ausgaben oder Steuern zu bezahlen, die sich aus der Nutzung der Immobilien ergeben und nicht die, die sich aus dem Eigentum ergeben.
10- Kann ich irgendwelche Bauarbeiten am Immobilien durchführen?
Sie dürfen keine Bauarbeiten ohne die Genehmigung des Eigentümers durchführen. Wenn sie durchgeführt werden, kann der Eigentümer verlangen, dass sie bei Beendigung des Mietverhältnisses rückgängig gemacht werden, und wenn sie beibehalten werden, hat der Mieter nicht das Recht, dass sie bezahlt werden. Der Mieter kann auch nicht aufhören, Miete für Bauarbeiten zu zahlen, es sei denn, dies wurde mit dem Vermieter vereinbart.
Es ist ratsam, immer eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, um irgendwelche Arbeiten (einschließlich des Streichens von Wänden) im Haus durchzuführen.
11- Kann der Vermieter das Haus jederzeit betreten?
Der Vermieter kann das Haus nicht ohne die Erlaubnis des Mieters betreten. Auch wenn dies im Vertrag angegeben ist. Wenn er ohne Ihre Erlaubnis eindringt, könnte er den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllen.
12- Wer bezahlt den Immobilienmakler?
Normalerweise bekommt der Immobilienmakler eine monatliche Gebühr, die der Mieter bezahlt. Wenn der Vermieter eine juristische Person ist (und der Mieter eine physische Person ist), muss die Gebühr laut Gesetz vom Vermieter bezahlt werden.
13- Was passiert mit den Dingen, die im Haus kaputt gehen?
Dinge, die aufgrund des normalen Gebrauchs kaputt gehen, müssen vom Mieter repariert werden, aber Dinge, die aufgrund des schlechten Zustands des Hauses kaputt gehen, müssen vom Eigentümer repariert werden, es sei denn, der Mieter hat sie kaputt gemacht.
Wichtig ist, dass Sie Ihren gesunden Menschenverstand einsetzen. Zum Beispiel muss der Vermieter Dinge wie eine kaputte Wand, einen kaputten Wassererhitzer oder eine kaputte Klimaanlage oder sogar einen kaputten Wasserhahn reparieren, falls der Mieter für kurze Zeit in dem Haus gewohnt hat.
Zum Beispiel muss der Mieter eine kaputte Toilette oder eine kaputte Glühbirne oder einen Wasserhahn reparieren, wenn er mehrere Jahre schon in dem Haus wohnt.
14- Was ist, wenn der Vermieter das Haus verkaufen möchte?
Der Eigentümer kann das Haus verkaufen, aber er muss Sie davon in Kenntnis setzen, und wenn Sie im Vertrag nicht auf Ihre Rechte verzichtet haben, haben Sie ein Vorkaufsrecht. Wenn er das Haus verkauft, muss der neue Eigentümer in jedem Fall die Bedingungen des Mietvertrags einhalten (mit Ausnahmen).
15- Kann ich ein Zimmer an andere Personen vermieten?
Nein, das können Sie nicht, es sei denn, der Vermieter akzeptiert es. Es ist ratsam, dass er es schriftlich akzeptiert.
Abogado