Abr 26, 2016

¿Cuánto me va a costar comprar una casa o piso?

Antes de comprar un inmueble es muy importante saber no sólo el precio, sino también ¿cuánto me van a costar los gastos?

En este artículo nos centraremos en los gastos de adquisición, que normalmente serán los más elevados, y en futuras entradas valoraremos los gastos del mantenimiento y la venta del inmueble.

Los principales gastos de la compra se dividen en cinco grandes bloques:

  1. Impuestos.
  2. Registro de la Propiedad y Notario.
  3. Gestoría.
  4. Abogado.
  5. Hipoteca.

1.- LOS IMPUESTOS

Los impuestos van a variar en gran medida del tipo de bien inmueble que se adquiera; a los presentes efectos nos centraremos en un piso-apartamento-casa y sus posibles garajes.

Asimismo, los impuestos a abonar en la compra de un inmueble pueden variar dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se adquiera el inmueble, en nuestro caso hablamos de Baleares.

  • El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD):

En caso de un piso nuevo o rehabilitado – “primera transmisión” (entendiendo por nuevo o rehabilitado aquella vivienda que no haya sido utilizada por el promotor, propietario o tercera persona, por un periodo igual o superior a dos años desde su finalización) se deberá abonar el 10% de IVA más el 1,2% de AJD.

Los mismos porcentajes de IVA y AJD se abonarán por las plazas de garaje hasta un máximo de dos siempre que sean anejos de la vivienda, es decir, que se encuentren en el mismo edificio y figuren conjuntamente en el Registro de la Propiedad con el inmueble y obviamente sean compradas el mismo día. En caso contrario, es decir tratándose de un garaje nuevo y no cumpliéndose los requisitos del párrafo anterior, se deberá abonar el 21% de IVA y el mismo porcentaje anterior de AJD 1,2%.

Hay que tener en cuenta que, en relación al IVA y AJD, existen bonificaciones o reducciones en casos concretos, además de exenciones y otros supuestos que pueden ser muy importantes. Así que en caso de dudas conviene siempre consultar con un experto en la materia, porque le puede suponer ahorrar mucho dinero.

  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):

En caso de un piso de segunda o posterior transmisión (“segunda mano”), que es el supuesto más común, se deberá abona el ITP. En el caso concreto de Baleares, a partir de este año 2016 se utiliza la siguiente tabla para su cálculo:

Valor total del inmueble hasta (euros)Cuota íntegra (euros)Resto Valor hasta(euros)Tipo aplicable(%)
00400.0008
400.00032.000200.0009
600.00050.000400.00010
1.000.00090.000En adelante11

¿Cómo se aplica esta tabla?

Se abonará un 8% para los primeros 400.000 €, un 9% para los 200.000 € siguientes, un 10% para los siguientes 400.000 € y un 11% en adelante.

  • Ejemplo: en caso de compra de un inmueble de segunda mano con un precio de 1.100.000 € se deberá abonar el 8% por los primeros 400.000 € = 32.000 €, el 9% por los siguientes 200.000 € = 18.000 €, el 10% (por los siguientes 400.000 €) = 40.000 € y el 11% (por el resto del precio, en este caso 100.000 €) = 11.000 €

RESULTADO TOTAL: 32.000 + 18.000 + 40.000 + 11.000 = 101.000 €.

¿Qué porcentaje supone el impuesto sobre el precio de adquisición? 101.000 € / 1.100.000 € = 0,0918181818. * 100= 9,181818185%. Es decir se estará pagando un 9,18% total de impuesto sobre el precio de compra.

De forma parecida a lo que pasaba anteriormente con el IVA y AJD, en caso de que el garaje/parking sea de “segunda mano”, anexo a la vivienda (es decir, que figuren conjuntamente en el Registro de la Propiedad) y hasta un máximo de dos, se aplica la regla anterior, en caso contrario se aplica otro porcentaje diferente de ITP:

Valor total del inmueble hasta (euros)Cuota íntegra (euros)Resto Valor hasta(euros)Tipo aplicable(%)
0030.0008%
30.000,012.400En adelante9%

¿Cómo se aplica esta tabla?

Se abonará un 8% hasta 30.000 € y 9% en adelante.

  • Ejemplo: en caso de compra de un garaje de segunda mano no anexo a la vivienda, con un precio de 50.000 €, se deberá abonar el 8% (por los primeros 30.000 €) = 2.400 €, y el 9% por el resto del precio, (en este caso 20.000 €) = 1.800 €

RESULTADO TOTAL: 2.400 + 1.800 = 4.200 €.

¿Qué porcentaje supone el impuesto del precio? 4.200 € /50.000 € = 0,084. * 100= 8,4%. Es decir se estará pagando un 8,4% total de impuesto sobre el precio de compra.

Todas estas cantidades del punto 1 se calculan sobre el precio que figure en la escritura de compraventa. Ahora bien, debemos tener en cuenta la valoración que hace Hacienda de los inmuebles, ya que en el caso de que el precio de escritura fuese inferior a la valoración de Hacienda, seguramente le requieran para abonar la parte de la diferencia entre lo abonado y la cantidad que calcula la Administración Tributaria, todo ello incrementado en las sanciones e intereses que correspondan.

Pueden realizar el cálculo del valor según hacienda de su inmueble en este enlace: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx.

2.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA NOTARIA

El valor de ambos conceptos puede variar considerablemente dependiendo muchos factores (precio el inmueble, número de páginas de la escritura, número de intervinientes, si solicitamos o no una hipoteca, etc.). Normalmente el precio oscilará entre los 500 y los 2.000 €, llegando en algunos casos a ser ligeramente superior. Esta diferencia podría ser la que habría entre adquirir un piso económico sin hipoteca y ninguna complicación, o por el contrario una casa de lujo con hipoteca.

3.- GESTORIA

Una gestoría le costará entre 200 y 600€. No es obligatorio contratarla, a menos que pida hipoteca y el banco se lo exija. Pero incluso aunque no hubiera hipoteca es muy recomendable contratarla, salvo que desee hacer todos los trámites y declaraciones usted mismo, lo cual desaconsejamos.  Una gestoría le ahorrará muchos dolores de cabeza y tiempo.

4.- ABOGADO

Los honorarios de un abogado tampoco son obligatorios, pero en cualquier caso le facilitarán todo el proceso de compra: con las negociaciones, contratos de opción, de reserva, problemas con las cargas que pueda tener el inmueble en el registro, deudas con la comunidad de propietarios, embargos del inmueble, problemas con la parte vendedora, asegurarse de que se han cumplido los trámites necesarios en caso de que el inmueble se encontrase arrendado, etc.

La diferencia entre una gestoría y un abogado para estos casos es que la gestoría se ocupará de los asuntos de trámite y el abogado se ocupará de la parte técnica y jurídica, que dependiendo del tipo de inmueble y de los tipos de problemas que pueda encontrarse, no será sólo recomendable sino necesario. Igualmente muchos abogados también se encargarán de hacer los trámites propios de la gestoría.

Los gastos/honorarios del abogado pueden variar bastante y podrán ser cuotas fijas o un tanto por ciento de la compra, siendo normalmente como máximo un 1%. Hay que tener factores en cuenta como si el abogado presta un servicio integral, que también se encargará de hacer los trámites de gestoría, que incluso les cambiará el contrato de suministro eléctrico,  que está prestando un servicio en un idioma extranjero, si deberá preparar o no contrato de opción… etc.

5.- HIPOTECA

Todos estos gastos pueden verse incrementados de forma muy considerable en caso de que obtenga una hipoteca para la compra. Normalmente se dividirán en:

  • 1% de comisión de apertura del capital.
  • 1,2% por ciento de AJD por el total de la responsabilidad hipotecaria constituida: capital, cantidad prevista de intereses, costas y gastos judiciales.
  • 200-500€ tasación obligatoria
  • Dependiendo del inmueble y banco o empresa, también exigirán un seguro de vida, de hogar, etc. (aprox: 1.200 € al año),
  • De nuevo otras cantidades para Notaría, Registro y Gestoría (normalmente un poco más inferiores que las anteriores para la compra), siendo todas estas obligatorias.

Los anteriores son los gastos normales en cualquier adquisición. Ahora bien, adicionalmente también es posible que la INMOBILIARIA (si la hay) le desee cobrar alguna parte de su comisión y no debe pagarla a menos que así lo hayan acordado, ya que normalmente la paga el vendedor. No se asusten cuando el día de la firma deba preparar un cheque a favor de la inmobiliaria por el 3-5% + IVA (21%), ya que aunque el dinero salga de su cuenta bancaria a favor de la inmobiliaria, dicha cantidad se deducirá del precio final que deba entregar al vendedor.

También es posible que les pueden intentar cobrar la PLUSVALÍA MUNICIPAL, que es igualmente obligación del vendedor, aunque tradicionalmente en Mallorca la pagaba el comprador. Si lo no han pactado, no lo paguen y si el vendedor se lo permite y así lo hacen constar en la escritura, calcúlenla, dedúzcanla del precio e ingrésenla en nombre del vendedor.

Otro punto importantísimo a tener en cuenta es asegurarse de que el inmueble está libre de cargas en el Registro y que la identificación que aparece en el Registro les permite identificar y estar seguros de que es el mismo inmueble que han visitado, ya que se pueden llevar una muy mala sorpresa una vez que se convierten en propietarios. Pero las cosas a tener en cuenta antes de adquirir un inmueble las trataremos en otra entrada de este Blog.

Si tienen cualquier duda, contáctenos, le puede salir muy rentable, no lo dude.

Alonso Montis.

Abogado.

Despacho de abogados en Palma de Mallorca

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