Mar 24, 2020

Contratos de arrendamiento y coronavirus

Se acerca final de mes y muchos se preguntan si con la situación que estamos viviendo por el COVID-19 tienen que pagar el alquiler, ya sea de la vivienda o del local que tienen arrendado.

Asimismo, muchos propietarios, a quienes sus inquilinos ya se han dirigido para encontrar una solución, se preguntan si tienen derecho a cobrar toda la renta o si están obligados a hacer alguna rebaja o, incluso, condonar el pago del alquiler.

Incluso circula la creencia de que los contratos de alquiler quedan en suspenso y que, por tanto, los arrendatarios no tienen que cumplir con su obligación de pago hasta que esta situación se revierta.

Ya adelanto que ahora mismo dar una respuesta concreta es imposible y que habrá que estar a cada caso concreto: no es lo mismo un local que ha tenido que cerrar que otro en el que se permite seguir con la actividad, aunque haya bajado la facturación. Tampoco es lo mismo el impago de una familia en la que sus miembros han perdido su empleo por culpa de esta crisis o que han tenido que cerrar su negocio, que otra que mantiene el empleo, aunque prevea un futuro incierto en la economía familiar. No es lo mismo que el propietario sea un particular que necesita esa renta, que otro que sea un gran tenedor como un banco o un fondo de inversión. Así pues, la casuística es infinita y no se puede generalizar una respuesta. Además, también habrá que ver cuánto dura esta situación de cierre de negocios y confinamiento. Por ello, el consejo es que se llegue a un acuerdo entre las partes.

El hecho de que el pasado sábado 14 de marzo se aprobase el Real Decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma, que ha supuesto el cierre obligatorio de la práctica totalidad de negocios y el confinamiento de los ciudadanos en sus casas, no implica per se que los contratos de arrendamiento hayan quedado en suspenso. Dicho Real Decreto no lo contempla y la normativa que hasta el momento ha aprobado el Gobierno no prevé ninguna moratoria en relación con los alquileres, así que lo primero que debe quedar claro es que los contratos siguen plenamente vigentes y debe estarse a lo que en ellos se pactó.

Así pues, como punto de partida debemos señalar que el contrato sigue en vigor y, por tanto, se mantiene la obligación de pagar la renta y demás cantidades a las que se haya obligado el arrendatario (electricidad, agua, etc)

Por ello, no recomiendo el dejar de pagar de manera unilateral y sin acuerdo con la propiedad. Lo aconsejable es que las partes lleguen a un acuerdo, que prevea las concretas circunstancias de cada caso. Cada acuerdo podrá contemplar si se condona la renta, se reduce su importe, se pospone su pago, se fracciona, etc.

Asimismo, esos acuerdos también podrán comprender lo relativo al pago de suministros, impuestos, gastos de comunidad, etc

Aconsejo encarecidamente que estos acuerdos se plasmen por escrito y que se detalle muy bien qué se pacta, desde cuándo y hasta cuándo. Por ello, dada la importancia de lo que se firme, recomiendo que ese acuerdo sea redactado por un abogado.

 

Consecuencias del impago:

Si bien con la legislación actual el propietario puede instar el desahucio de su arrendatario cuando éste haya dejado de pagar una sola mensualidad, dada la extraordinaria situación que vivimos, está por ver la respuesta de los tribunales ante aquellos desahucios por falta de pago de la renta que se planteen por impagos derivados de la crisis del coronavirus, es decir, impagos de la renta producidos a partir del próximo mes de abril.

Estamos ante una crisis que ha paralizado prácticamente toda la actividad económica, que no sabemos cuánto va a durar y que, además, no sólo afecta a España, sino que sus efectos se extienden alrededor del mundo. Por ello, ante la más que probable alegación por parte de los arrendatarios de la cláusula rebus sic stantibus, aforismo que ahora apenas nos suena pero que nos terminará resultando muy familiar, ya que se alegará en multitud de pleitos que se inicien tras esta crisis, los jueces muy posiblemente la van a aplicar.

Resulta muy aventurado predecir cómo resolverán los tribunales las demandas por impago del alquiler. En mi opinión, es muy probable que suavicen la actual legislación y que se exija mucho más que un impago para resolver el contrato de arrendamiento y acordar el lanzamiento del inquilino. Es más, incluso es muy posible que opten por no imponer el pago de toda la deuda que se reclame, aunque, insisto, se trata sólo de presunciones del autor de este escrito, ya que habrá que estar a lo que en definitiva resuelvan los tribunales, quienes es de esperar que valoren la duración de esta crisis, el impacto que llegue a tener en la economía y, por supuesto, las circunstancias de cada caso concreto.

Estamos ante una situación totalmente nueva y, por tanto, no sabemos cómo se abordará por los tribunales, pero teniendo en cuenta que el artículo 3.1 del Código Civil señala que normas se aplicarán según la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, los jueces, antes de echar a una familia de su casa o desalojar a una empresa que siempre había pagado, presumiblemente valorarán si ese impago se ha producido por culpa del confinamiento y el cierre de negocios. Estos impagos, ajenos a la voluntad del arrendatario, es de esperar que no se vean penalizados con el lanzamiento, es decir, con el desalojo.

En cuanto a las rentas impagadas, resulta imposible predecir cuál será la respuesta de los jueces. Puede ser que eximan de todo el pago, de una parte, de un elevado porcentaje, que condenen al pago de todo lo adeudado… Habrá que ver si los jueces consideran de aplicación la cláusula rebus sic stantibus y, si lo hacen, los efectos que de ellas se deriven.

De ahí que, ante el incierto resultado de una procedimiento judicial para ambas partes, con el coste económico y el estrés emocional que siempre conlleva, mi consejo es que se intente llegar a un acuerdo.

Si tiene alguna duda o necesita más información al respecto, no dude en contactar con nosotros

Josep Campins

Abogado

 

Despacho de abogados en Palma de Mallorca